5月9日，杭州全面取消限购，而且买房落户，诚意满满。杭州是江浙最具活力的城市，每年还有20-30万的人口流入。同日，西安也全面取消了限购，西安是过去西部人口流入最多的城市。房地产形势可见一斑。
近期一二线城市加大了放松限购的步伐，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，成都全面取消限购。有的一步到位，有的扭扭捏捏。
那么，这些放松限购政策的效果如何呢？从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市来看，短期脉冲后市场仍然疲软。可见，不能对放松限购有太大指望。
那么，制约当前房地产市场的核心因素是什么？如果不是限购的话，那就是居民支付能力和市场预期。
最近国内热议日本当年的“资产负债表衰退”。日本自上世纪90年代初的股市房市泡沫破裂以后，陷入“失去的三十年”，什么原因？如何避免重蹈覆辙？辜朝明提出的“资产负债表衰退”理论认为，当资产价格泡沫破裂以后，资产负债表的负债端不变，但是资产端却严重缩水，企业生产经营目标从“利润最大化”转为“负债最小化”，整个社会陷入总需求严重不足的经济持续衰退萎缩，形成恶性循环。
这就是经典的“资产负债表衰退”，可以解释为什么日本陷入失去的三十年，也可以解释美国30年代大萧条。凯恩斯称之为“流动性陷阱”。
怎么办？“资产负债表衰退”理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求，弥补需求严重不足的缺口，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
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