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2024-05-10 10:45·北京市顺义区人民法院
购房者不幸离世，房屋已经支付部分购房款，如果继承人无力偿还房贷且无购房资格，是否可以要求开发商解除房屋买卖合同并全部退回购房款呢？刘女士就遇到了这样的烦心事。
基本案情
2021年，张先生与某开发商签订商品房预售合同，合同约定张先生购买某开发商出售的案涉房屋一套。合同签订后，张先生已向某开发商支付了购房款40万元。2022年张先生因病去世，张先生与某开发商签署的合同无法继续履行。刘女士是张先生妻子，刘女士作为其第一顺序的法定继承人，无购房资格，同时没有履约能力。刘女士认为合同因张先生死亡导致无法继续履行，不应支付违约金，且违约金过高。刘女士多次与某开发商协商退款相关事宜无果，诉至法院，请求解除其丈夫张先生与某开发商签订的商品房预售合同，并退还购房款40万元。
被告某开发商辩称：不同意原告的诉讼请求，原告未在合同约定的时间内即解除情形发生之日起15日内行使，我公司认为原告放弃解除权。如涉案合同解除，我公司认为依据合同条款约定，原告应当承担该商品房总额20%的违约金，且被告有权在应退的已付购房款中扣除。原告需在合同解除之日起15日内配合办理解除手续，并将购房款收据、发票、合同原件返还被告。
法院判决
买受人的死亡并非能预见的情形，但买受人死亡前已属于违约，结合原告没有购房资格从而认定合同解除，但并不能据此免除原告的违约责任，法院根据合同的约定并结合实际的履行情况，酌定原告承担解约违约金10万元。为避免诉累，故被告在退还购房款时可先抵扣上述解约违约金后再将剩余购房款退还原告。
综上所述，最终法院判决解除张先生与被告签订的商品房预售合同，并判令被告返还原告购房款三十万元。
法官说法
依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，包括依约行使合同权利、履行合同义务。在房屋买卖合同中，房屋面积、对应价款、产权情况等信息的确定系买卖双方磋商的重点也是合同最终能够达成的基础，买卖双方均应慎重考虑各自的履行能力，确保合同的正常履行。在合同履行过程中如一方当事人去世，享有合同权利义务的当事人也应当秉持诚实信用的原则积极与对方协商后续解决方式。
本案中，案涉合同约定张先生系采取分期付款的方式支付购房款，张先生在死亡前未按约支付购房款，已属于违约，后张先生死亡，案涉合同仍处于未履行完毕的状态。原告对张先生的遗产有继承权，因此所涉《商品房预售合同》的权利义务由原告负担，案涉《商品房预售合同》的债权债务也由原告继承。现原告不具备购房资格，案涉预售合同事实上无法继续履行，故认定商品房预售合同解除，但合同履行中存在违约责任，原告应支付被告法院判定相应的违约赔偿金。
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